Acheter une maison en Israël
Le guide Olim : étapes, mashkanta, Mas Rechisha et pièges à éviter.
Comment acheter une maison en Israël en tant qu'olé ?
Comme tout acheteur en Israël, vous cherchez un bien, faites une offre, puis signez un contrat rédigé par un avocat (il n'y a pas de notaire en Israël — l'avocat gère tout, y compris l'enregistrement au Tabou). Votre prêt (mashkanta) se répartit généralement sur plusieurs "pistes" de taux, avec au moins un tiers à taux fixe. En tant qu'olé, vous bénéficiez d'un taux réduit de Mas Rechisha (taxe d'achat) sous conditions de délai — sans remplacer les conseils d'un avocat immobilier et d'un conseiller en crédit (yoetz mashkantaot).
Compter en général 2 à 4 mois entre l'offre acceptée et l'enregistrement au Tabou, selon la complexité du dossier et la rapidité de la banque.
- 1Recherche & pré-approbation bancaireAvant de visiter sérieusement, obtenez un "Ishur Ekroni" (accord de principe) d'une banque : il confirme le montant que vous pouvez emprunter et rassure le vendeur sur votre solvabilité.
- 2Faire une offre (Hatza'a)Une offre écrite, parfois accompagnée d'un chèque de garantie (Zikaron Dvarim ou Hatza'a bikhtav). Ce document peut avoir une valeur contractuelle en Israël — ne le signez jamais sans avis juridique.
- 3Contrat & avocat (pas de notaire)En Israël, c'est un avocat — pas un notaire — qui rédige le contrat de vente (Heskem Mechira), vérifie les charges sur le bien (hypothèques, servitudes) au registre foncier, et gère l'enregistrement final. L'avocat de l'acheteur est obligatoire ; certains acheteurs prennent aussi un avocat distinct du vendeur.
- 4Financement — la mashkantaUne fois le contrat signé, vous finalisez votre dossier de prêt avec la ou les banques choisies : choix des pistes de taux, montant, durée. La banque débloque les fonds selon un échéancier lié à l'avancement (souvent à la signature, puis à des étapes clés).
- 5Enregistrement au TabouLe transfert de propriété définitif se fait par l'inscription au Tabou (registre foncier israélien). C'est votre avocat qui dépose le dossier — c'est cette étape, pas la signature du contrat, qui fait de vous le propriétaire légal reconnu.
Un prêt immobilier en Israël se découpe presque toujours en plusieurs "pistes" (masslulim), chacune avec ses propres règles de taux. Voici les 4 pistes les plus courantes, en langage simple :
Kal"atz
Taux fixe, non indexé à l'inflation. Le taux ne bouge jamais et le capital restant dû n'est pas affecté par l'inflation — la mensualité est identique du premier au dernier mois. La piste la plus prévisible, souvent perçue comme la plus "chère" au départ en échange de cette certitude.
Kvua Tzamud
Taux fixe également, mais cette fois indexé à l'indice des prix à la consommation (CPI). Le taux d'intérêt ne change pas, mais le capital restant dû augmente avec l'inflation — donc la mensualité peut grimper dans le temps même à taux fixe.
Prime
Taux variable, égal au taux directeur de la Banque d'Israël + 1,5 point de marge fixe. Il évolue automatiquement à chaque décision du comité monétaire. Souvent appréciée car elle permet un remboursement anticipé sans pénalité, contrairement aux pistes fixes.
Mishtana
Taux variable, mais révisé seulement à intervalles fixes définis à la signature (souvent tous les 5 ans), parfois combinée à une indexation CPI. Le taux de départ est souvent avantageux, en échange d'un risque de hausse à chaque révision.
Règle imposée par la Banque d'Israël (circulaire de surveillance bancaire n°451) : au moins un tiers du montant emprunté doit être à taux fixe (Kal"atz et/ou Kvua Tzamud), et au maximum deux tiers à taux variable (Prime + Mishtana cumulés). L'objectif : limiter votre exposition si les taux montent fortement.
Calcul par piste, taux réels Banque d'Israël, avertissement automatique si votre mix ne respecte pas la règle du tiers.
Sarah, olée depuis 2 ans, achète un appartement à 1 800 000 ₪ à Netanya avec un prêt de 1 200 000 ₪ sur 25 ans. Elle répartit son tamhil ainsi :
Kal"atz
500 000 ₪
42 %
4,8 %
Prime
400 000 ₪
33 %
5,3 %
Mishtana
300 000 ₪
25 %
3,4 %
Taux à titre d'exemple uniquement (pas des taux réels du jour) — c'est justement l'écart entre pistes qui justifie de les mixer plutôt que de tout mettre sur une seule.
42 % en taux fixe : largement au-dessus du minimum d'un tiers imposé par la Banque d'Israël. Pour voir sa mensualité réelle piste par piste, direction le simulateur.
Cette répartition est un exemple parmi d'autres possibles, pas une recommandation à copier — la vôtre dépendra de votre profil, de votre apport et des propositions de votre banque.
Tester ce mix dans le simulateur →Mas Rechisha réduit (taxe d'achat)
Vérifié le 10 août 2026Les nouveaux Olim bénéficient d'un taux de Mas Rechisha (taxe d'achat immobilier) réduit par rapport aux résidents israéliens, sur une tranche de valeur du bien — le taux exact dépend du prix du bien et évolue chaque 16 janvier (indexation légale). Plutôt que d'afficher un barème qui serait déjà obsolète le jour où vous lisez ces lignes, utilisez le simulateur officiel de l'Autorité fiscale pour votre montant exact.
- Éligibilité : achat entre 1 an avant votre date d'alya et 7 ans après.
- La réduction s'utilise une seule fois pour un logement, et une seule fois pour un local professionnel.
- Depuis août 2024, le barème préférentiel maximal est réservé à l'achat d'une résidence unique (votre seul bien en Israël).
Aide Sal Klita au logement
Le Sal Klita (panier d'intégration) inclut une composante logement versée les premiers mois après l'alya. Elle ne finance pas directement un achat, mais elle allège votre budget pendant la recherche.
Voir le détail du Sal Klita dans notre guide des aides →Mehir Lamishtaken — programme d'achat à prix réduit
Un programme distinct (loterie Dira Behanacha, certificat Ishur Zakaut) permet d'acheter à un prix inférieur au marché dans certains projets. Les conditions d'éligibilité pour les Olim sont détaillées dans notre guide dédié.
Voir le guide Mehir Lamishtaken →De nombreux conseillers recommandent aux nouveaux Olim de louer 1 à 2 ans avant d'acheter : le temps de connaître les quartiers, de stabiliser des revenus israéliens (les banques demandent un historique local pour la mashkanta) et d'éviter une décision précipitée. Ce n'est pas une règle absolue — mais un point à peser sereinement, d'autant que votre fenêtre Mas Rechisha (jusqu'à 7 ans après l'alya) laisse le temps de bien choisir.
Ces montants sont des ordres de grandeur observés sur le marché israélien, pas des tarifs réglementés — ils varient selon la ville, le professionnel et la complexité du dossier.
- Honoraires d'avocatGénéralement 0,5 % à 1,5 % du prix du bien (négociable), pour la rédaction du contrat et l'enregistrement au Tabou.
- Expertise du bien (Shamai)Souvent exigée par la banque avant de débloquer la mashkanta — quelques centaines à ~1 500 ₪ selon le bien.
- Assurances obligatoiresLa banque exige une assurance-vie (couvrant le solde du prêt) et une assurance habitation (structure du bien) liées à la mashkanta.
- Frais de dossier bancaireFrais d'ouverture de dossier facturés par la banque, variables selon l'établissement — à négocier.
- Mas RechishaVoir la section avantages Olim ci-dessus — utilisez le simulateur officiel pour votre montant exact.
- Teoudat Oleh (certificat d'immigrant) — justifie votre statut et votre éligibilité aux avantages Olim
- Teoudat Zehut (carte d'identité israélienne)
- 3 dernières fiches de paie ou attestation employeur (ou bilans si indépendant)
- Relevés bancaires des 3 à 6 derniers mois
- Contrat de réservation ou offre signée (Hatza'a) sur le bien visé
- Justificatif de l'apport personnel (origine des fonds)
Tabou
Registre foncier israélien
Heskem Mechira
Contrat de vente
Hatza'a
Offre écrite
Ishur Ekroni
Accord de principe bancaire
Shamai
Expert immobilier
Yoetz Mashkantaot
Conseiller en crédit
Mas Rechisha
Taxe d'achat
Zikaron Dvarim
Mémorandum d'accord
Ce guide informe — il ne remplace pas un conseil personnalisé
Ce guide explique le processus général d'achat immobilier en Israël pour les Olim. Il ne remplace pas l'avis d'un avocat immobilier, d'un conseiller en crédit hypothécaire (yoetz mashkantaot) ou d'un comptable pour votre situation personnelle. Les seuils et taux (Mas Rechisha, taux directeur) évoluent — notamment chaque 16 janvier pour la fiscalité immobilière — reconfirmez toujours les montants exacts via les simulateurs officiels avant toute décision.
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